华发“以旧换新”模式创新：打造行业发展新范本

近期，国务院新闻办公室新闻发布会明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，以此来激活市场。截止目前，已有超80个城市支持收购存量房作为保障性住房公告、超130个城市发布以旧换新政策，未来“严控增量、优化存量、提高质量” 将成为房地产市场调控的主要方向。

中央明确方向，地方积极推进

中央政策导向旨在促进新旧二手房市场的流通，去库存优化存量，以释放需求端。5月17日，央行首次设立3000亿元保障性住房再贷款机制。随后，中央各部门陆续出台了一系列政策，强调“严控增量、优化存量”的方针。9月26日，中央政治局提出促进房地产止跌回稳；10月12日，财政部明确表示可以使用专项债券来收购存量房产并用于保障性住房。地方政府从以下四个方面积极推进相关政策落实：收购存量房用作保障房（政府坚持“以需定购”，支持企业以合理价格收购存量商品房用于保障房、人才住房等）、以旧换新（通过政府、中介机构及房企合作，帮助居民出售旧房，并在购买新房时提供一定补贴）、需求侧放松（如降首付、降利率、放松限购等，部分城市允许开发商自主定价销售）、供给端政策（一方面部分城市停止新建安置房，有安置需求的可采购商品房用于安置房；另一方面优化供地结构，优化住宅规模、布局等）。

表：部分出台相关优化存量去库存城市

收购存量房用作保障房是当前重点政策之一。目前，全国已有超80城表态支持收购存量房用作保障房。此外，政府支持通过发行专项债券筹集资金，用于收购市场上未售出的存量住房，帮助消化存量二手房及库存，减轻购房者和开发商的资金压力，并将存量房转化为保障性住房，以满足社会其他群体的住房需求。

为了进一步激活新房市场，鼓励个人消费者售出旧房后购买新房，提高房地产市场的流动性，超过130个城市正在积极推动“以旧换新”政策，主要涉及“帮卖、收购、补贴”三种模式，“帮卖”模式是通过引入中介或开发商，在一定时间内帮助消费者卖出旧房，并促成其购买新房；“收购”模式则是由开发商直接收购旧房的同时协助消费者购买新房；“补贴”模式则是在以旧换新的过程中减少税费负担，并提供购房补贴。“以旧换新”政策不仅简化了交易流程，还帮助消费者降低了换房成本，在实际操作中效果显著，受到了广泛的认可。

“以旧换新”再升级：房企模式创新

当前，大多数房企开展的“以旧换新”活动主要采用“帮卖”模式，该模式通常由政府主导，并涉及中介机构和企业等多个平台的合作，因此在实际操作中仍然存在流程复杂、协调环节多等问题。基于此，许多企业正在积极探索以旧换新模式的升级，旨在通过创新手段提升效率和服务水平。如华发在珠海推出集“直购+帮卖+补贴”于一体的“以旧换新 3.0”新模式、保利推出“保价无忧，买贵补偿”计划、招商与贝壳合作推出全过程的一站式房产置换解决方案等。

表：部分房企开展“以旧换新”模式及流程

未来，华发引领的“直购+帮卖+补贴”模式有望成为主流趋势之一。

以旧换新1.0：早在今年年初，华发便展现出前瞻性的视野，在珠海地区启动了“以旧换新1.0”试点项目，采取直接收购业主二手房的方式进行操作。

以旧换新2.0：进入五一期间，华发对原有模式进行了创新升级，加入了“帮卖”模式，成为全国首创“直购+帮卖”双轮驱动模式。这使得传统的“先卖后买”方式转变为“先买后卖”甚至是“同步买卖”，且所有交易均由官方平台完成，极大提升了房产置换的效率。

以旧换新3.0：随着政策的逐步放松，华发在“金九银十”期间将模式全面升级至“以旧换新3.0”——“直购+帮卖+补贴”模式。此次升级不仅放宽了房屋年限限制至24年，还大幅增加了补贴额度，最高可达百万元级别。

华发“以旧换新3.0”创新升级

华发“以旧换新3.0”核心在于“六大权益升级、两大模式创新”。

六大权益升级

1、全市范围收购：房龄放宽至24年，优质学区房还可再放宽；

2、高额换新补贴：最高可享受百万元的换新补贴；

3、同步买卖机制：买卖同步，现房、期房均可参与返现（限时限量）；

4、过渡期租赁权：新房过渡期，旧房有优先租赁续住权；

5、公正评估流程：专业评估机构估价，流程公开透明；

6、零佣金助售卖：限时0佣金帮卖，规定时间内未售出，可无理由解除协议。

两大模式创新

直购模式下，华发直接收购符合标准的二手房，大大简化了传统二手房交易中的繁琐程序，减轻业主的首付负担，使置换过程变得更加便捷。

帮卖模式下，华发推出全平台限时免佣帮卖，与贝壳等平台合作，加快旧房出售速度，缩短新房置换周期。若在约定时间内售出旧房，则可顺利换购新房；若未能售出，则无理由解除合约。这种模式不仅节省了时间和精力，还为业主提供了更多的安全保障。

与行业内的“以旧换新”模式相比，华发“以旧换新3.0”——“直购+帮卖+补贴”模式拥有以下六大亮点：

1.零压力换房：客户可直接以旧房换新房。此外，换房成功后还能获得补贴，即使是期房，客户也能同步享受返现优惠，这比业内通常较长的返现周期更具吸引力。

2.零缝隙衔接：华发直接收购旧房，无须通过中间商，无需等待旧房售出。

3.零操心服务：从旧房评估到新房成交，专业人员全程跟踪，客户省时、省心、省力。

4.零佣金帮卖：与业内普遍的1%-2%佣金标准相比，华发零佣金帮卖帮客户降低成本。

5.零过渡换房：在新房过渡期间，客户还可以优先享有租赁续住权，降低客户换房成本。

6.超宽年限覆盖：收购房源年限放宽至24年，对比多数企业只收购15年以内的房源，这为更多客户提供了解决方案。

华发凭借其敏锐的市场洞察力抓住了机遇，并通过不断的创新赢得了广泛的认可，尤其在珠海地区的实践中取得了显著成果。据统计，十一国庆节期间，珠海“以旧换新3.0”政策吸引了超过1000批次的线上咨询，线下接待了超过200批次的来访者，并实现了超过50套房产的成交。截至目前，该活动已影响到超46万人群体，超850套房产进入评估阶段，其中已成交的房产超过300套。销售业绩方面，华发股份珠海大区的表现同样亮眼。国庆期间，销售额突破10亿元，售出超300套，市场占有率达到40%以上，同比增长超30%。这都充分展示出华发在市场中的强劲竞争力及其策略的有效性。

华发“科技+好房子”产品升级

当然，华发“以旧换新”政策取得显著成效的关键在于其“科技+好房子”产品力的提升。4月13日，华发与华为、亿航等行业领先者联合发布了“华发科技+好房子产品体系技术标准”，该标准围绕“数字化、智慧化、绿色化、产业化”的技术理念，从多个层面融合了数字智慧社区、智能家居以及无人机服务等新技术。

紧接着，在4月26日于珠海国际会展中心举办华发“科技+好房子新品发布会”，珠海横琴玺、湾玺壹号、天銮、四季云山、金湾府等“好房子”项目试点落地。位于珠海高新区的珠海湾项目，更将成为全球首个无人机智能配送的智慧住宅小区。

图：华发科技+好房子产品体系技术标准技术底盘

在“以旧换新”活动中，华发不仅仅提供了优质的旧房换新房服务，更是在“直购”模式下，使业主能够直接置换到诸如华发·湾玺壹号、华发琴澳新城、华发·横琴玺等“科技+好房子” ，从而显著提升了业主的换房意愿。华发不仅仅是简单地消化存量住房，更是从业主的实际需求出发，致力于提供最前沿的科技赋能美好生活体验。

小结：华发通过提升“科技+好房子”产品力为客户提供了更高品质的换房选择，在此基础上，“以旧换新3.0”开创了新的换新模式。这两项举措的结合不仅有效提升了换房的品质，还加速了去库存进程，并在市场上取得了亮眼的成绩，为整个行业树立了一个值得借鉴的成功范例。

目前，全国商品房待售面积已达7.38亿平方米，存量规模创下自2015年以来的新高。与此同时，在政策放松的背景下，多个城市的二手房挂牌数量也在不断攀升，达到历史高位。“以旧换新”作为落实“严控增量、优化存量、提高质量”政策的重要手段，正在发挥越来越重要的作用。

10月17日，五大部委在国新办会议上重申了促进房地产市场止跌回稳的重要性，并提出了“严控增量、优化存量、提高质量”的指导原则。短期内，市场尚未完全稳定，相关政策将持续推行，市场将迎来调整窗口期；但从长远来看，房地产走向平稳健康发展，并逐步建立起适应新形势的发展模式。华发的“以旧换新3.0”模式不仅有助于加速存量房的流通，也促进了市场的流动性，为房地产市场的健康良性发展贡献了一份力量。